Wer eine Immobilie besitzt, muss auch im Grundbuch eingetragen sein. Dennoch wissen viele nicht genau, warum es eigentlich so wichtig ist. Obwohl Fehler im Grundbuch weitreichende Konsequenzen haben können. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es wichtig zu verstehen, welche Rolle es im Erbfall spielt.
Um die Bedeutung des Grundbuchs im Erbfall zu erklären, betrachten wir ein Fallbeispiel: Nehmen wir an, drei Geschwister erben gemeinsam ein Haus. Zunächst sind sie sich unsicher, was nun damit geschehen soll. Alle drei bilden eine Erbengemeinschaft, das heißt, alle haben die gleichen Rechte und Pflichten und alle drei können auch nur gemeinsam entscheiden, wie es mit der Immobilie weitergehen soll. Da es kein Testament gibt, das das Erbe anders regelt, erbt also jeder ein Drittel der Immobilie. Das bedeutet: für alle drei ergeben sich erstmal Kosten. Jeder trägt ein Drittel der Betriebskosten, Versicherungen, Steuern und so weiter. Da sie die Kosten nicht ewig weiter tragen möchten, überlegen sie, ob sie das Haus verkaufen, vermieten oder ob einer der drei mit seiner Familie einziehen möchte.
Die Erbengemeinschaft
In unserem Fall sind sich die drei einig. Einer zieht ein und zahlt seine Geschwister aus. Allerdings können die beiden anderen ihm ihre Anteile nicht einfach verkaufen. Es muss ein Auflösungsvertrag, beziehungsweise ein Erbauseinandersetzungsvertrag aufgesetzt werden. Dieser muss anschließend auch notariell beglaubigt werden.
Die Erbauseinandersetzung
In der Erbauseinandersetzung wird geregelt, mit welchem Betrag der eine Erbe seine Geschwister auszahlen muss, damit die Immobilie ihm gehört. Dazu müssen natürlich alle drei wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Diesen Wert lassen sie von einem Immobilienexperten ermitteln. In die Rechnung fließen dann auch noch die Hypotheken mit ein, die auf der Immobilie liegen. Denn bestehende Hypotheken werden auch auf die Erben übertragen. Ob eine Hypothek besteht, finden die drei im Grundbuch.
Die Änderung des Grundbucheintrags
Hat der eine Erbe seine Geschwister ausgezahlt, ist er noch nicht der neue Eigentümer. Erst muss er noch im Grundbuch eingetragen werden. Um dies kostenlos im Grundbuch zu ändern, haben Erben in Deutschland zwei Jahre Zeit. Danach sind Änderungen auch möglich, jedoch fallen hier dann Kosten an. Um diese Änderung vornehmen zu können, muss nachgewiesen werden, dass ein Erbanspruch besteht. Wenn es ein Testament gibt, aus dem der Besitzanspruch hervorgeht, genügt das. Da in unserem Beispiel keins existiert, müssen sich die Erben einen Erbschein ausstellen lassen.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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